Die Erwartungen der Marktteilnehmer hinsichtlich der Finanzierungsbedingungen am deutschen Immobilienmarkt haben sich im ersten Quartal 2013 gegenüber dem Vorquartal deutlich aufgehellt.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) verbesserte sich gegenüber dem Vorquartal um beachtliche 24,9 Punkte. Er liegt nun mit minus 1,6 Punkten so hoch wie noch nie seit der ersten Umfrage Ende des Jahres 2011.
für die positive Entwicklung sind insbesondere die Segmente Buro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien verantwortlich. Die befragten Experten erwarten deutlich freundlichere Finanzierungsbedingungen in den kommenden sechs Monaten als noch im Vorquartal. Mit einem Plus von 40,6 Punkten verbessert sich die Finanzierungssituation für das Segment Einzelhandel am starksten, gefolgt von einer positiven Veranderung von 33,3 Punkten für Logistikimmobilien und einer Verbesserung um 22,4 Punkten für Büroimmobilien.
Der Indikator für Wohnen verandert sich gegenüber dem Vorquartal kaum. Er steigt lediglich um 2,9 Punkte. Für alle vier Segmente ergibt sich somit ein ausgeglichener Saldo der Finanzierungserwartungen nahe der Null-Marke.
In der aktuellen Umfrage sind nicht nur die Erwartungen deutlich positiver, vielmehr deutet die Einschatzung der Marktteilnehmer auch darauf hin, dass sich die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt für alle Segmente verbessert hat. Der Indikator für die aktuellen Finanzierungsbedingungen von Logistikimmobilien ist mit 33,2 Punkten am starksten gestiegen, gefolgt vom Einzelhandel mit plus 27,9 Punkten und Buroimmobilien mit plus 25,5 Punkten.
Die Indikator-Salden für alle drei gewerblichen Segmente liegen somit in einem Bereich von plus 5 bis 15 Punkten. Auch die aktuellen Finanzierungsbedingungen für Wohnen haben sich um 19,4 Punkte weiter verbessert und erreichen einen Saldo von 42,9 Punkten.
Das Segment Wohnen befindet sich somit wieder nahe seinem historischen Hochststand vom August 2012. Zum ersten Mal seit Erhebung der Umfrage schätzen die Experten die aktuellen Finanzierungbedingungen in allen Segmenten gleichermasen positiv ein.
Verantwortlich für diese insgesamt stark verbesserte Stimmung an den Finanzierungsmärkten durften die im Vergleich zum Vorquartal deutlich besseren Konjunkturerwartungen für Deutschland sein, welche durch eine robuste Binnenkonjunktur gestützt werden.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) bildet die Erwartungen der Umfrageteilnehmer bezuglich der Entwicklung der Immobilien-Finanzierungsmarkte in den nächsten sechs Monaten ab. Er wird quartalsweise ermittelt und berechnet sich als Mittelwert
der Salden für die vier Immobilienmarktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen.
Die Salden für die Segmente ergeben sich aus den prozentualen positiven und negativen Antworten der Umfrageteilnehmer auf die Frage nach der Entwicklung der Finanzierungsbedingungen für den deutschen Immobilienmarkt. Der Anteil derjenigen, die mit keiner Veränderung der Finanzierungsbedingungen rechnen, spielt für den Saldo keine Rolle.
Erholung an den Refinanzierungsmärkten setzt sich fort
Wie schon im vergangenen Quartal erwarten die befragten Experten für die Refinanzierungsmärkte eine weiter anhaltende Erholung. Am stärksten gestiegen sind die Erwartungen der Experten hinsichtlich der Immobilienaktienmärkte und Mortgage Backed Securities mit jeweils 35,1 und 27,2 Punkten.
Bei den Erwartungen für Pfandbriefe, unbesicherte Schuldverschreibungen und Einlagen zeigen sich einstellige Zuwachsraten.
Auch die Einschätzung der aktuellen Situation an den Refinanzierungsmärkten hat sich um mehr als 15 Punkte für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities und um mehr als 40 Punkte für unbesicherte Schuldverschreibungen und Immobilienaktienmärkte verbessert. Lediglich der Saldo für Einlagen ist gefallen.
Zu berücksichtigen ist, dass es in der Zeit der Umfrageerhebung relativ ruhig in Bezug auf die europäische Schuldenkrise war. Die neuerlichen Entwicklungen in Zypern sind in der aktuellen Umfrage noch nicht berücksichtigt.
Sonderfrage: Dauert das Zinstief weiter an?
Im Rahmen der aktuellen Sonderfrage wurden die Immobilienmarktexperten zu ihrer Einschätzung im Hinblick auf die Entwicklung der effektiven Zinsen für die Finanzierung von Wohn- und Büroimmobilien auf Sicht von zwölf Monaten befragt.
Für eine Finanzierung einer typischen Wohnimmobilie mit einer Zinsbindung von zehn Jahren erwarten 68 Prozent der befragten Experten einen Effektivzins zwischen 2,5 Prozent und 3,25 Prozent in zwölf Monaten. Innerhalb dieser Zinsspanne liegen auch die derzeit üblichen Effektivzinsen am Markt.
Auch bei kürzeren Zinsbindungen erwarten die Immobilienexperten weiterhin günstige Konditionen. Für eine Finanzierung mit 15 Jahren oder 20 Jahren Zinsbindung gehen jedoch 54 Prozent, beziehungsweise 84 Prozent der Befragten, von Effektivzinsen oberhalb von 3,25 Prozent aus. In diesem Segment sind derzeit Effektivzinsen um drei Prozent nicht unüblich. Demzufolge erwartet die Mehrheit der Experten eine leichte Verschlechterung für lange Zinsbindungen.
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch bei der Einschätzung der Effektivzinsen für die Finanzierung von Büroimmobilien in zwölf Monaten. Für Immobilienkredite ohne Zinsbindung erwarten 64 Prozent der Experten Effektivzinsen zwischen 1,75 Prozent und 2,5 Prozent.
Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren erwartet mit 47 Prozent bereits knapp die Hälfte der befragten Experten Effektivzinsen über 3,25 Prozent mit deutlich steigender Tendenz bei Zinsbindungen von 15 und 20 Jahren.
Während die erwarteten Konditionen für kurze Zinsbindungen den aktuellen Bedingungen gleichen, dürften die erwarteten Konditionen für längere Zinsbindungen etwas höher liegen als derzeit am Markt üblich.
DIFI-Report
Bei der Umfrage zum Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) werden jedes Quartal ca. 100 Immobilienmarktexperten nach ihren Einschätzungen und Erwartungen bezüglich der Lage am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt befragt.
Die Ergebnisse der Umfrage vom 19.02.2013 – 28.02.2013 werden im vorliegenden DIFI-Report (Redaktionsschluss 25.03.2013) wiedergegeben.